Землеустроительная экспертиза


Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная (земельная) экспертиза—это исследование земельных участков с целью определения их параметрических данных по сформированным перед экспертом вопросам. Экспертиза земельных участков проводится специалистами обладающими специальными знаниями и опытом к которым относятся кадастровые инженеры, инженера-маркшейдеры, геодезисты, землеустроители. Землеустроительная экспертиза позволяет разрешить самые разнообразные спорные вопросы относительно земельных участков различной категории.

С целью проведения экспертизы и урегулирования спорных вопросов связанных с земельными участками, целесообразно сторонам овладеть информацией используемой всеми специалистами в области землеустройства.

ГКН (государственный кадастр недвижимости,РОСРЕЕСТР)— это специализированный государственный орган осуществляющий ведение реестра земельных участков (их параметров и характеристик).  Именно в этом реестре находятся все сведения о конфигурации и правообладателях  по всем земельным участкам. Каждый собственник может получить сведения о своем земельном участке путем личного или электронного обращения. При проведении экспертизы любого земельного участка необходимо получить соответствующие сведения по своему земельному участку, получить кадастровую выписку на земельный участок из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

Кадастровая выписка- специализированный документ в котором отражены сведения о конфигурации земельного участка и его правообладателях. Именно в кадастровой выписке фиксируются сведения о местонахождении участка, сведения о его границах, категории, площади и сведения собственниках земельных участков. Кадастровую выписку можно заказать в МФЦ, РОСРЕЕСТРЕ или на специализированных сайтах. Межевание-процедура формирования геодезических границ земельных участков с последующим закреплением сведений в ГКН. В результате проведения межевания, специалистами оформляется межевой план на основании которого  переносятся сведения в ГКН (госреестр). Межевание проводиться с целью точного определения характеристик земельного участка (его границ, площади и местонахождения). Без процедуры межевания —границы земельного участка считаются не сформированными (даже при наличии забора и других ограждающих конструкций).                                 Фактические границы земельного участка- основным признаком фактической границы земельного участка считается наличие ограждающих конструкций (забора). При отсутствии ограждающих периметр     земельного участка конструкций, считается что фактические границы на местности не определены.

Кадастровая ошибка—кадастровой ошибкой принято считать не соответствие фактических сведений по земельному участку сведениям внесенным в ГКН (реестр). Например: по сведениям ГКН у вас в собственности 1000 кв.м. , в то же время по факту замеров установлено у вас 1500 кв.м.—что является не соответствием сведениям указанным в ГКН.                                                                                                       Поздравляем!Теперь вы практически специалист обладающий специальными знаниями в области землеустроительной экспертизы. Осталось разобрать порядок проведения землеустроительной экспертизы, однако для начала необходимо сформировать список основных вопросов на разрешение экспертизы которые обычно ставят.

Типовые вопросы экспертизы земельных участков:

Определить фактическую площадь земельного участка с кадастровым номером №71:801167:302 находящийся по адресу г.Тула,ул.Зимняя,22 ?

Установить соответствуют  ли  фактические границы земельного участка  с кадастровым номером №71:801167:302 находящийся по адресу г.Тула,ул.Зимняя,22 границам указанным в ГКН?

Определить имеется ли наложение границ земельного участка   с кадастровым номером №71:801167:302 сведения о которых имеются в ГКН, с границами      земельного участка   с кадастровым номером №71:801167:303 сведения о которых имеются в межевом плане сформированным ООО «Земельный кадастр и недвижимость»?

Экспертиза  границ земельных участков.

Суть экспертизы границ земельных участков любой конфигурации, заключается в сравнении фактических границ занимаемыми собственниками с границами указанными в ГКН или межевом плане. Экспертиза земли проводиться как правило при возникновении споров относительно прохождения линии границы участка. Собственники смежных земельных участков, начинают судебные споры относительно расположения границ земельных участков их формы,площади и расположения. Споры по границам возникают по причине установки забора по не согласованным границам земельного участка. Однако бывают куда хуже ситуации, когда собственник участка приезжает на свой земельный участок и видит на нем постройку  и огороженную кем то территорию. Все эти и другие ситуации возникают вследствие не сформированных границ земельных участков. Когда из-за бездействия и экономии средств значительная часть территории а иногда и весь земельный участок переходит в собственность другого лица. Именно в этих ситуациях проведение землеустроительной экспертизы является возможно единственным шансом восстановить конфигурацию Вашего земельного участка. В ходе производства судебной землеустроительной экспертизы решается широкий спектр вопросов, от анализ согласования границ земельного участка до снятия поворотных точек с учета ГКН. Независимая экспертиза земельного участка формирует общий анализ обстоятельств учета и формирования границ земельного участка. Устанавливает наличие или отсутствие нарушений действующего законодательства и интересов смежных пользователей. При необходимости, помимо земельной экспертизы наши специалисты готовы оказать юридическую поддержку в ходе которого проводиться анализ обстоятельств связанных с Вашим земельным участком, подбираются этапы решения вопросов: восстановления границ, снос забора, формирование новых границ земельного участка, восстановления конфигурации, площади и других параметров земельного участка. Землеустроительная экспертиза будет проведена под сформированные перед экспертом вопросы. Экспертиза земельных участков может быть проведена как в рамках судебного процесса так и по частной инициативе.

Экспертиза межевых планов.

Экспертиза земельного участка в части соответствия его границ границам указанным в межевых планах проводиться с целью установления наличия существенных противоречий, нарушений действующего законодательства. Исследования проводятся по причине отсутствия желания смежной стороны подписывать акт согласования границ земельного участка. Акт согласования границ— письменный документ в составе межевого плана иллюстрирующий вопросы согласования границ с смежными землепользователями. В соответствии с действующим законодательством, при формировании границ земельного участка необходимо согласовать границы у смежных пользователей. В случае отсутствия сведений о собственниках, допускается согласование через «вестник регистрации» путем подачи соответствующего объявления. Межевой план подается в «РОСРЕЕСТР» для внесения уточнений относительно параметров земельного участка. Следует учесть сторонам, что отказ подписывать акт согласования границ без мотивированных объяснений влечет за собой формирование границ по решению суда. Именно как раз в этих ситуациях нашими экспертами формируется заключение экспертизы в котором будет проведен анализ межевого плана. В ходе экспертизы межевого плана, экспертами проводиться анализ соответствия сведения указанных в межевом плане,фактическим сведениям. В случает наличия не соответствий, экспертами указывается соответствующая запись в какой части выявлены не соответствия. В соответствии с действующим законодательством, не соответствие фактических сведений, сведениям ГКН —называется кадастровой ошибкой. В ходе проведения экспертизы земельного участка экспертами исправляются все неточности, вносятся предложения по установлению границ земельных участков.

Раздел земельных участков.

Экспертиза по разделу земельного участка—это исследования земельных участков по сформированным перед экспертом вопросам направленным на образования новых земельных участков из состава единого. В ходе раздела земельного участка прекращает существование единый земельный участок и формируются границы новых. Раздел земельного участка проводиться по факту раздела жилого дома и в ситуациях когда нет спора о порядке пользования строениями и сооружениями находящимися на земельном участке. Раздел земельного участка предполагает обособленное пользование земельным участком, поэтому при разделе участок учитывается конфигурация участка, возможность доступа на земельный участок и минимальные нормы отведения земельных участков в соответствии с постановлениями  и решениями местных административных институтов. Экспертиза по разделу земельного участка проводиться как правило по решению суда, однако при необходимости, наш Центр готов подготовить вариант раздела для предоставления в суд в частном порядке. Следует отметить, что бывают ситуации когда разделить земельный участок невозможно. В этих ситуациях целесообразно заказать разработку порядка пользования земельным участком. Порядок пользования—это закрепленный документально порядок фактического пользования земельным участком сторонами. Ни одна сторона не сможет без ограничения пользоваться земельным участком, одна при этом сохраняются пропорции и доступ к земельным участкам. Частично, бывают ситуации когда в ходе экспертизы участков возникает необходимость обременить земельный участок сервитутом, что так же сохранить интересы сторон в общем балансе. К пример общий проезд или проход. Сервитут по большому счету—кусок общей территории. Стороны не смогут обоюдно строить и возводить любые сооружения на сервитуте, при этом право пользования, прохода и проезда по сервитуту сохраняется.

Определение фактической площади земельного участка.

В этих исследованиях анализируются месторасположение, протяженность и границы земельных участков. Исследования необходимы для решения самых различных задач, от решения о покупке или продаже земельных участок до решений о начале строительства определенных зданий и сооружений. Экспертиза площади и размера земельного участка показывает фактическую площадь исследуемой земли, площадь объектов находящихся на земельном участке, площадь и протяженность инженерных коммуникаций (ЛЭП). По факту проведения экспертизы объекта, формируются схемы и заключение экспертизы относительно размеров зданий  и сооружений, их линейных фактических границах, данные о соседних зданиях или конструкциях. Замеры фактической площади или фактических границах объектов необходимы при проведении инвентаризации  а также при возникновении спорных ситуациях. Фактическая съемка строительных объектов, инженерных систем проводиться с использованием специализированного геодезического оборудования.  Для заказа данной услуги необходимо  обратиться к специалистам нашего Центра по телефонам указанным в контактах.

Исследование земельного участка с целью рекультивации.

Рекультивация земельного участка—это процедура восстановления плодородного слоя земельного участка. Рекультивация участков связанна с несанкционированным вывозом недр и необходимостью их восстановлением. Например вывозом песка, щебня, чернозема и других природных богатств. Экспертиза по рекультивации земельного участка производит расчет объема вывоза грунта и стоимости восстановления  земельного участка. Экспертиза рекультивации земель необходима в том числе землям которые заражены сточными водами, мусором и другими отходами. По факту проведения независимой экспертизы земельного участка в части необходимости рекультивации, стоимости и объема, стороны получают заключение экспертизы с необходимыми расчетами которое можно использовать в суде любой юрисдикции и для собственных нужд. Сама процедура рекультивации вопрос длительный, затратный и необходимый. Использование экспертизы позволить компенсировать убытки и произвести восстановление плодородного слоя земельного участка.

В целом, производство землеустроительной экспертизы земельных участков процедура кропотливая . Земельная экспертиза по своей трудоемкости сложнее обычных работ по межеванию или топосьемки участка, поскольку включает в себя симбиоз нескольких процедур: топосьемку, анализ межевых границ, анализ границ ГКН, анализ правоустанавливающих документов, анализ технических паспортов, измерения и расчеты ,формирование заключения экспертизы, формирование схем объединяющих все  исследования, все это проводиться относительно двух и иногда трех,четырех,пяти земельных участков. Именно с этим связанна высокая стоимость проведения землеустроительных экспертиз: в среднем 50 000 рублей (из расчета анализа 2 (двух) земельных участков.

Для заказа экспертизы необходимо представить кадастровые выписки на земельные участки ( в том числе смежные), а также технические паспорта, земельные дела при их наличии.  После чего мы сформируем этапы работ, сроки и окончательную стоимость.